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| 最新司法解釋 掀起物業(yè)費(fèi)“催交風(fēng)暴” |
| 2009-08-16 編輯：杭州歐郎國際商務(wù)保潔有限公司 查看：2749次 |
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每千戶大約有150-200戶收到物業(yè)費(fèi)催交律師函，這似乎在江城掀起了一場物業(yè)費(fèi)“催交風(fēng)暴”，然而，這場“風(fēng)暴”掀起的浪到底有多高？有的物業(yè)公司已有斬獲，有的物業(yè)公司對前景并不看好，“只是為了將來處理糾紛留一個憑證”。
不久前，漢口一小區(qū)業(yè)主何先生，收到小區(qū)物業(yè)公司的律師函：要求他在7個工作日內(nèi)，交納從去年至今所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，或向物業(yè)予以書面說明，否則將計(jì)滯納金。
“我的損失交一輩子物業(yè)費(fèi)，還要多出幾倍！”收到律師函后，何先生非常氣憤，物業(yè)公司沒履行職責(zé)，導(dǎo)致自己停在小區(qū)的轎車被盜，物業(yè)公司怎么還“有臉”討要物業(yè)費(fèi)。
原來，在2007年4月，何先生花了近20萬元購買的本田雅閣轎車，在去年4月份的一天凌晨2時，被竊賊在小區(qū)監(jiān)控中開走，至今沒有結(jié)果。而此前，他每月向物業(yè)公司交納80元的車輛停泊服務(wù)費(fèi)。
何先生遂將物業(yè)公司告上法院，要求物業(yè)公司賠償自己的小轎車。該案仍在審理過程中，沒想到物業(yè)竟然又向自己發(fā)這樣的律師函。
與何先生一樣，在最近一個多月內(nèi)，收到物業(yè)公司律師函的不在少數(shù)。記者在一些律師事務(wù)所調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，一些千戶左右的小區(qū)，物業(yè)公司在一個月的時間里，大約要發(fā)出150至200封不等的物業(yè)費(fèi)律師催交函。
今年6月，是此次“催交風(fēng)暴”的源頭，該解釋稱，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
在這場風(fēng)暴的沖擊下，一些小區(qū)的業(yè)主為了怕麻煩，有的從未沾過官司的業(yè)主，還是“心不甘情不愿”地主動補(bǔ)交了，但仍有更大的群體“堅(jiān)守拒交陣地”。可無論結(jié)果如何，這場風(fēng)暴還是要讓律師忙上好一陣子。
“你不是喜歡打官司嗎，繼續(xù)打下去呀！”
盡管律師函發(fā)了一大摞，可真正將業(yè)主推上被告席的少之又少。拒交物業(yè)費(fèi)，在業(yè)主日常的串門、交流中，像傳染病一樣蔓延。
中國人有一個很普遍的心態(tài)：不熱衷于打官司，一旦對簿公堂，雙方即成為“仇家”，仇家相見，自然分外眼紅，而物業(yè)公司每天還要與業(yè)主打交道。
目前，物業(yè)公司的慣常做法是，將欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主分成若干類：沒有任何理由，堅(jiān)決拒交；由于開發(fā)商留下的后遺癥，造成的物業(yè)糾紛；因?yàn)槲飿I(yè)管理自己服務(wù)引起的糾紛，而物業(yè)公司自己沒辦法解決……
無論什么原因造成物業(yè)費(fèi)欠交，都代表著背后一個龐大的群體。“不可能將所有欠費(fèi)的業(yè)主都告上法院”，物業(yè)公司就在每個群體中選擇一兩個代表，將其推上被告席。
“物業(yè)成了一個出氣筒”，這是許多物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的普遍心態(tài)。樓上住戶裝修，將垃圾倒入下水道，致使樓下業(yè)主家中水管堵塞，翻出的污水泡壞家具，業(yè)主以此向物業(yè)公司索賠，并拒交物業(yè)費(fèi)；業(yè)主在小區(qū)門口被搶，歹徒藏入小區(qū)，保安沒抓到，業(yè)主也要找物業(yè)公司泄憤……
“我們只是希望通過一兩個案例，對其他欠費(fèi)的業(yè)主有震懾作用�！碑吘�，通常情況下，物業(yè)費(fèi)的官司最終以調(diào)解的方式解決，而物業(yè)公司的法律成本大約在30%左右，這對于物業(yè)公司或是正常交費(fèi)的業(yè)主而言，都是利益的侵害。
從事物業(yè)服務(wù)的“管家們”，對于物業(yè)這個新行當(dāng)，即便是在難以為繼的情況下，沒米下鍋的危急時刻，始終看到的是“前途是光明的”，但這點(diǎn)光明只是“黑暗中的一絲亮光”。此次的催交風(fēng)暴，對業(yè)主可能會在情感上造成一定的傷害，但“管家們”還是希望“交物業(yè)費(fèi)也可以像傳染病一樣蔓延”。
目前，武漢市注冊的物業(yè)公司大約有一千多家，壹級資質(zhì)的僅十幾家，但是大多數(shù)的公司的生存環(huán)境都很差，整個行業(yè)可能都面臨崩潰，而其中的罪魁禍?zhǔn)拙褪俏飿I(yè)費(fèi)拖欠。
90%的物業(yè)公司都受欠費(fèi)的困擾。據(jù)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，主動繳費(fèi)的人只有兩種，一種是對服務(wù)需求沒有特別的要求，只要他的生活沒有受影響，他就交；另一種是打電話或上門催催他，發(fā)了工資他就會交。
交物業(yè)費(fèi)的理由只有一個，不交物業(yè)費(fèi)的原因卻有“一打”：被盜、鄰里糾紛、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等等，而最難纏的是，對物業(yè)服務(wù)期望值很高。
港聯(lián)物業(yè)武漢公司是武漢具備國家壹級資質(zhì)的公司，沒有開發(fā)商的背景，接下的樓盤都是通過競標(biāo)獲得。該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人林先生曬出了其公司服務(wù)的洪山區(qū)一個樓盤經(jīng)營狀況：
小區(qū)共有1600多戶，常住人口900多戶，保潔32人、保安39人、工程10人、還有財(cái)務(wù)及管理人員等6名，每月工資11萬元；65臺電梯每月的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)3萬多；公共電費(fèi)5萬多、綠化養(yǎng)護(hù)……一年下來，正常的開支不少于240萬。
若要維持小區(qū)的正常開支，收費(fèi)率需達(dá)95%，但收費(fèi)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個水平，從2005年5月1日接手到今年6月30日，該公司在這個小區(qū)沒有收回的業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)，總共約有136萬。
作為一個跨地域的物業(yè)公司，即便在這個樓盤上難以獲得預(yù)期的效益，林先生稱，為了維護(hù)自己公司的品牌，他們咬緊牙關(guān)硬挺，以保證小區(qū)的保潔、保安、水電氣等等正常運(yùn)行。在此次催交物業(yè)費(fèi)的風(fēng)暴中，該公司只是挑了一些有代表性的欠費(fèi)業(yè)主，最終目的還是期望找到一種有效的溝通方式來解決。
現(xiàn)在一些比較小的物業(yè)公司，以很低的價格接一個小區(qū)，一年后留下一個爛攤子和一大堆麻煩走人。行業(yè)自律的差勁，助推了拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)入惡性循環(huán)，鑒于交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，一般會一年一交，因此“寅吃卯糧”便成物業(yè)公司維持生存的重要法則。
編者按：今年6月，有關(guān)物業(yè)管理的最新司法解釋，要求物業(yè)公司在處理拖欠物業(yè)費(fèi)時，需書面催交。隨之，武漢眾多物業(yè)公司似乎看到了“曙光”，紛紛拿起“法器”，可“礙于情面”和“從長遠(yuǎn)著想”的想法讓這些物業(yè)公司舉起的“法器”，在半空中停頓下來。
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